手軽に利用できる中古マンション 大阪
繁華街の中にあるマンションが人気だったり、住宅地の中にある飲食店が繁盛していたりする。
あくまでもケースバイケースだ。
その地域で主に活動している人々は、どのようなタイプの人が多いかをよく見ておく必要がある。
例えば、ビジネスマンが多いのか、主婦層が多いのか、大学生が多いのか、中高生が多いのかなどをチェックするのである。
街とは、建物だけでなく、実際にそこで活動して消費する人々がいて初めて成り立つものである。
したがって、土地勘を養うためには、その地域で活動している人々を把握する事も重要なのだ。
そして、もうひとつ大事なのは、どれ位の数の人々がその地域で活動しているかという事である。
数といっても正確に何人と調べるのは困難だが、通行している人々の密度などを参考に大体の雰囲気をつかんでおこう。
るからだ。
前にあるショッピングセンターでの賑わいなどで把握出来るだろう。
ただ、雰囲気といっても非常に抽象的なので、判断が難しいと思われる読者もいるかも知れない。
そこで街の雰囲気を判断する物差しとして、自分がよく知っている地域と比較する方法を勧める。
例えば、自分の住んでいる駅前と比べれば、対象となる地域がどの程度賑やかなのか、あるいは、自分の住んでいる住宅街と比べて、対象となる地域はより住居に適した地域なのかどうかなどで判断すればいいだろう。
街を歩く際に、購入を検討している物件が持っている同じタイプの貸室について、他の収益不動産の空室状況を確認しておこう。
どのように確認するかと言うと、最近では空室がある収益不動産には、大抵「テナント募集中」などの看板が掲げられているので、その看板の数をよく見ておくといい。
また、看板によっては、空室の詳細が書かれている事もあるので、メモなどしておくと後で参考になるだろう。
また、少し迷惑な話だが、その看板には連絡先が表示されていると思うので、入居希望者のような振りをして、空室の広さや賃料などの賃貸条件、空室の数を尋ねてみるのもひとつの手だ。
そうすれば、その地域の新規入居の賃料相場が大体把握出来ると思う。
そして、あまりに空室が多い地域にある物件の購入は、やはり慎重に検討した方がいいだろう。
購入を検討している物件が、たとえ現在のところ満室でも、新規の入居者募集は苦戦する事が予想される。
時間や曜日によって、その街の様子が一変するという事はよくある。
例えばオフィス街では、昼間はビジネスマンで一杯だが、夜も９時を過ぎると、ほとんど人影が見えなくなるというケースが多い。
このような場所では、事務所や昼間向きの店舗はいいが、夜向きの店舗は難しいという事になる。
また、平日はほとんど人がいないような地域であるのに、土曜日・日曜日・祝日ともなると、家族連れや若者で混雑するというケースもある。
ここでは、ファミリー向けの飲食店や生活雑貨の物販、ゲームセンターなどの娯楽施設、しゃれた若者向けの飲食店などが向いているだろう。
すなわち、その地域の状況を把握するには、１週間を通じて、どのような様子になるかを把握しなければならないのである。
したがって、多少面倒かも知れないが、時間帯・曜日を変えて物件周辺を観察して欲しいと思う。
不動産の購入は、人生の中でも一番大きな買い物かも知れない。
せっかく購入するのだから、十分な調査を行い、後で後悔する事のないように万前節では、対象物件周辺の土地勘を付ける方法について説明したが、実はもうひとつ物件の周辺状況を把握するために重要なポイントがある。
それは時間や曜日を変えて物件周辺を観察するという事時間・曜日で街は全く変わってしまう物件を案内された時、天井をよく見ておく事を勧める。
例えば、雨漏り、給水・排水の水漏れなどがあった場合は、天井がシミになっている。
また、そのシミが古いものであればすでに修理が済んでいる可能性があるし、新しい感じであったり、まだ実際に濡れていたりすれば、現在も何らかの水に関するトラブルがある事を示している。
尚、通常の場合、天井には一定の間隔で点検口が設けられているが、これがあれば万が一のトラブルの時に、すぐ天井裏を覗いたり、天井裏に入ったりする事が最初に言っておくが、収益不動産における建物の状態を外見だけで判断するのは非常に難しい。
なぜなら、貸室内は原則として見る事が出来ないし、壁の中や天井裏も普通は見る事がないからである。
まして、天井裏を覗いて見たところで、工事業者でもなければ簡単にその問題点を指摘出来る訳でもない。
では全くチェックする方法はないかと言うと、そういう訳ではなく、最低限チェック出来る項目はある。
とりわけ建物に多い水に関するトラブルについては、よくチェックしておきたいものだ。
区分所有の収益用マンション・店舗・事務所の購入を検討する際も、建物自体のチェックが同じように必要だ。
これらの項目を以下に列挙して行こう。
もしパイプスペースが共用部分にあれば、所有者の了解をとって見せて貰うとよい。
パイプスペースとは給水管、配水管、ガス、電気などの縦の配管を集めたスペースで、建物の１階から最上階まで真っ直ぐにつながっている。
通常、このパイプスペースは、各階ごとに点検口がついているので、もしトラブルが発生した時には、そのトラブル箇所を発見しやすくなっている。
ただ、建物によっては、この点検口がない場合もある。
古い建物になればなるほど壁は徐々にひび割れて来るものであるが、これも限度を超えているものは、やはりよくないだろう。
さらにひび割れだけでなく、水のシミの後があったりすると、建物の外壁や窓枠の縁から水がしみ込んでいる可能性がある。
また、このシミは、天井と同じく古いものであればすでに修理が済んでいる可能性があるし、新しい感じであったり、まだ実際に濡れていたりすれば、現在も水がしみ込んでいると考えられる。
もしこの点検口がなければ、天井の一部を取り外す必要がある。
建物を外から見る場合、まず外壁に傷みはないかチェックしたい。
具体的には、タイルのはがれ・壁のひび割れなどだ。
これらはそのままで放置しておくと雨漏りの恐れが出て来るし、水がしみ込む屋上に上がる事が可能なら、ぜひ上がっておきたいものだ。
古い建物ほど屋上の防水塗装をやり直しているケースが多いので、建物の状態を見るひとつの目安になる。
もし最近防水をした形跡があって現在は雨漏りがないのなら、しばらくの間は大丈夫だろうし、全く防水をやり直した形跡がなくて現在も雨漏りがないのなら、この建物の防水は最初からしっかりしていたという事になる。
また、屋上から外壁の様子をチェックしておくとよい。
道路からでは判らなかった裏側の外壁の様子が、よく判るはずだ。
ひび割れやひびわれの修理の跡で、その建物の状態を推測出来る。
さらに、屋上には貸室のエアコン室外機が置いてあるケースが多いので、どの貸室のエアコン室外機が置かれているのか、ざっと見ておくといい。
給水ポンプは貯水タンクにためた水を各部屋に給水する機械であるが、この給水ポンプが故障する事が多い。
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